剑指公募REITs 考虑到金茂22.6亿卖三亚酒店背后的资产管理

核心提示：酒店公开发行REITS开放，剑指金茂中国金茂率先证券化三亚丽思卡尔顿酒店，公募管理旨在振兴资产，亿卖亚酒优化负债，店背探索后续公开发行REITS上市路径。资产当公开发行REITS的剑指金茂大门向酒店资产开放时，资本市场的公募管理聚光灯突然亮起。市场上最敏锐的亿卖亚酒“猎人”已经嗅到了机会，悄悄地聚集在一起。店背

12月23日晚，资产中国金茂率先扣动扳机，剑指金茂公司宣布计划以22.65亿元的公募管理价格转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%的股权，目标是亿卖亚酒资产证券化。

这不是店背简单的资产处置，而是资产企业拥抱大资产管理时代的战略信号。

随著酒店公募REITs正式提上议事日程，整个行业的发展逻辑已经发生了根本性的转变，房地产金融的逻辑正在成为主流。

通过证券化振兴“沉睡”资产，唤醒流动性，优化资产负债表，已成为不可逆转的浪潮。

资产出售。

当酒店业进入新一轮发展周期时，各大企业纷纷重铸护城河。中国金茂也悄然布局，打出一张关键的“金融牌”。

12月23日晚，中国金茂宣布上海金茂与三亚山茂签订产权交易合同，以约22.65亿元对价出售三亚旅游100%股权。

三亚旅游的核心资产是金茂的标杆酒店之一——三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。这家豪华酒店于2008年开业，客房446间，一直是金茂酒店板块的“压舱石”。

事实上，这并不是金茂第一次出售三亚高端酒店资产。就在去年12月，它刚刚以18.49亿元转让了毗邻的金茂三亚希尔顿酒店。

中国金茂在短短一年内连续“清仓”两大核心物业背后的考虑是什么？

与两笔交易相比，中国金茂的动机已经悄然发生了变化。希尔顿酒店去年出售，主要是处置资产和返还资金；丽思卡尔顿酒店的转让明确指出了资产证券化的探索。

根据最新公告，丽思卡尔顿酒店的接管者是三亚山茂酒店管理有限公司，该公司成立于2025年，主要业务是企业管理咨询。

穿透其股权，发现三亚山茂由“中信证券”组成－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划经理全资持有，嘉兴山茂企业管理合伙企业是资产证券化项目的原股东。

换句话说，三亚山茂是专门为证券化交易设立的典型SPV(特殊目的载体)。

在设立SPV时，将房地产以SPV的名义安装，以确保风险隔离，并在基础资产未来现金流的支持下向投资者发行资产支持证券，这是房地产资产证券化的标准流程。现在，中国金茂已经走到了第二步。

根据公告，上海金茂已认购计划项下4%的资产支持证券，其余96%的资产支持证券已由其他专业机构投资者认购，各自的份额高度分散，不超过20%。因此，该计划没有实际控制人。

中国金茂在公告中强调，丽思卡尔顿酒店自开业以来，运营成熟稳定，利润和现金流良好。是公司打造精品持有的目标酒店，通过资产证券化最大限度地发挥酒店资产估值的振兴效用。

通过此操作，中国金茂成功将酒店资产转化为流动性更强的金融资产，不仅优化了财务报表，减轻了债务压力，而且为后续的战略调整和再投资储备了灵活的空间。这不仅是单笔交易，也是行业从“持有经营”向“金融经营”转型的重要实践。

剑指公募REITs。

但中国金茂的考虑可能不止于此。

今年12月1日，国家发改委明确将四星级及以上酒店纳入公募REITS申报范围。此时，中国金茂开始了REITS操作，时机颇有意义。

换句话说，中国金茂转让三亚丽思卡尔顿酒店的举动可能隐藏着更大的资本棋局，即以REITS为主，然后由公开发行REITS接力。

此前，方正证券发布了一份研究报告，称中国金茂在三亚设立了丽思卡尔顿酒店，这是该公司“振兴股票，提高增量”战略的又一次尝试。预计在长沙梅溪湖展览城发布REITS后，将实现另一个资产证券化的例子。

然而，政策开放并不意味着降低门槛。根据要求，酒店REITS项目必须“选择最好的”，以满足以下核心条件：四星级以上、现金流稳定、产权清晰、经营规范、规模和区域价值。

从三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的情况来看，该项目位于成熟旅游目的地三亚亚龙湾，是‌五星级豪华度假酒店‌，自2008年开业以来，由中国金茂全资持有，运营时间已达18年，经营状况相对成熟。

从具体业务数据来看，项目建筑面积8.38万平方米，客房446间。在过去的许多年里，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是金茂酒店业务中平均房价最高的，即使在2020年，它的表现依然强劲。

财务报告数据显示，2020年，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价为1973元，平均入住率为52.5%，与上海金茂君悦酒店持平，但平均出租客房收入为1036元。当时上海项目平均出租客房收入只有585元。

2021年至2024年，项目平均入住率分别达到60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期出租客房平均收入分别为1403元、1063元、1656元和1363元。

今年上半年，该项目平均房价为2054元，平均入住率为80.5%，每间房收入为1654元。

此外，根据最新公告，丽思卡尔顿酒店母公司三亚旅游于2025年3月31日分别审核总资产和净资产约11.13亿元和6.91亿元。

这一系列数据显示，中国金茂正在探索从私募REITS向公募REITS的跨越，以其最优质的酒店资产作为“试金石”。

更重要的是，中国金茂还拥有上海金茂君悦酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀酒店、北京金茂万里酒店、长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店等资产。

如果试水成功，不仅可以打造酒店资产“投资、融资、建设、管理、退出”的完整闭环，还可以继续扩大其优质资产。

然而，酒店REITS轨道的令枪还没有真正响起。在中国金茂之前，锦江国际已于12月15日启动了REITS公开招标。谁将率先冲线仍值得期待。